■上場企業の社員寮を旅館「匠の宿 千家～SENYA～」に再生

当社が手がけた不動産再生事業のひとつに、社員寮だった建物を取得し旅館として再生・運営している取り組みがあります。

もともとは36名の男女が共生する寮でしたが、「建物を壊さずに活かすことはできないだろうか」という思いからプロジェクトが動き出しました。

■未経験からのスタートで旅館運営を実現

このプロジェクトの大きな特徴は、宿泊業未経験の自社スタッフが立ち上げから運営まで行っていることです。

経験こそありませんでしたが一つひとつどうすれば快適に過ごしていただけるかを徹底的に考え、約３ヶ月の準備を経て平成26年10月にオープンしました。用途変更に伴う改修工事だけでなく、運営体制づくりまで取り組んできたことは、私たちにとって大切な経験であり大きな自信にもなっています。

■自社スタッフがつくる人気の食堂

大きな魅力の一つが「よっちゃん食堂」です。

日替わりメニューは多くのお客様に好評で、長期滞在の方の楽しみになっています。予めお話を頂ければメニューのリクエストや団体様の特別プランにも対応しています。

毎日の食事が楽しみになるような「おいしい旅館」を目指しています。

■団体様のご利用にも対応

敷地は大型バス2台まで停められるため、スポーツ少年団や全国に名を馳せる強豪高校の合宿や遠征、企業の研修と懇親会等でご利用いただく機会が増えてきました。大人数で利用できる大浴場や食堂は、子どもから大人まで楽しく過ごせる合宿所のような一面もみえて、新たな利用シーンが広がっていると実感しています。

「匠の宿 千家～SENYA～」は一般の宿泊だけでなく少し変わったゲストもお越しになります。当社の本業である不動産・建築事業からリフォーム・建替え等の一時的な仮住まいとしての利用や、当社の現場を預かる職人さん達にもご利用いただく時もあります。

本業と相乗効果のある新しい需要を掘り起こすことは他の不動産再生事業にも共通する大切な要素になると考えています。

■新たな価値を生み出し競争力のある不動産再生を

元々しっかりとした鉄骨造でしたが、無駄を徹底して省いた改修工事と自社スタッフのオペレーションでコストを抑えた低額の宿泊料金を可能にしました。結果的に稼働率の高い競争力のある宿泊施設を実現することができました。

ハードとソフト両面に価値を加えた「匠の宿 千家～SENYA～」は、不動産再生事業の差別化の一例として皆さんに伝えたいプロジェクトになりました。

私たち「おおやの窓口　福島」は再生事業を通じ地域やお客様のニーズに的確なご提案をしてまいりたいと思います。

千家公式HP　　　　　　https://senya.eyado.net/　

バースランド公式HP　　https://birthland.co.jp/　　

本記事では、築30年・4DK・賃料53,500円の分譲マンションを、オーナーチェンジで購入し、退去後に空室のまま売却したケースを紹介します。

◎物件の概要◎

  •  間取り：4DK

  •  築年数：約30年

  •  賃料：53,500円／月

  •  管理費：9,200円／月

  •  修繕積立金：10,000円／月

  •  固定資産税：60,000円／年（5,000円／月換算）

5年前に415万円で購入した時点で、すでに長期入居者が住んでおり、在室中は最低限の修繕だけで運用していました。
その結果、退去時の室内は「住めるが、全体的なリフォームは避けられない」状態だった、という前提です。

CHECK① オーナーチェンジ購入時のざっくり収支

オーナーチェンジ物件は「すぐ家賃が入る」反面、経費を差し引いた実質の数字を見ることが大切です。

  •  賃料：53,500円／月 → 642,000円／年

  •  購入価格：4,150,000円

表面利回り（グロス）は

  •  642,000円 ÷ 4,150,000円 ≒ 約15.5％

ここから、毎月の維持費を引きます。

  •  管理費：9,200円／月

  •  修繕積立金：10,000円／月

  •  固定資産税：5,000円／月

  •  合計毎月経費：24,200円／月（年間約29万円）

  •  年間家賃収入：642,000円

  •  年間諸経費：290,400円

  •  差引き家賃収入（実質）：約351,600円／年

表面利回り15％台でも、実質は8％台というイメージです。

CHECK② 5年保有＋売却で「何年分の賃貸」に相当するか

この物件を約5年保有した場合のトータル収益を、ざっくり見てみます。

  •  年間実質キャッシュフロー：約351,600円

  •  5年間の実質キャッシュフロー：約175万円

　（351,600円 × 5年）

売却時は、空室・現状渡しで600万円で成約したとします。

  •  購入価格：415万円

  •  売却価格：600万円

  •  売却益（概算）：約185万円

トータル利益（概算）

  •  家賃収入の実質：約175万円

  •  売却益：約185万円

  •  合計：約360万円前後

では、売却せずに賃貸を続けるだけで、同じ360万円を稼ごうとすると何年かかるでしょうか。

  •  360万円 ÷ 351,600円 ≒ 約10年

このケースでは、「5年運用＋売却」で得た利益は、「売却せずに賃貸だけで運用した約10年分」に相当します。

ここが、「出口を決めて空室時に売却する」ことの重要なポイントです。

CHECK③ 空室時に売却できることが“リスクを減らす”理由

長期入居の退去後、室内が大きく傷んでいて、フルリフォームが必要になることは珍しくありません。

このタイミングであえて改修に踏み込まず、「現状渡しで売却する」という選択肢には、次のようなメリットがあります。

  •  大規模リフォーム費用の持ち出しを避けられる

  •  将来の修繕リスク（設備の寿命・追加工事など）を

　　切り離せる

  •  手元に残った資金で、次の物件にスムーズに

　　乗り換えられる

今回のように、「空室時・現状渡しでも買ってくれる実需の買主」がいれば、

修繕リスクを抱えたまま長期保有するのではなく、手堅く利確してポートフォリオを入れ替える一手になります。

CHECK④ もっと詳しく知りたい方へ（詳細版のご案内）

この記事は、できるだけ難しい専門用語を省き、「ざっくりイメージ」をつかんでいただくために、説明を簡略化しています。

もし、

  •  「自分の条件だと、どのくらいの利回り・期間で

　　どれくらいの利益が見込めるのか知りたい」

  •  「この事例の“詳細版（計算過程やリスクの整理を

　　含む長いバージョン）”も読んでみたい」

  •  「手持ちの物件で、空室時に売るべきか・

　　リフォームして貸すべきか迷っている」

といったお考えがあれば、本記事の元になっている【詳細版レポート】のご提供や、

 個別の前提条件に合わせた、個別シミュレーションのご提案も可能です。

お問い合わせフォーム（またはメール）から、

「区分マンションのオーナーチェンジ記事の詳細版を見たい」

「自分の物件でも同じように考えてみたい」

と一言添えて、お気軽にご連絡ください。

宜しくお願い致します。

【お問合せフォーム】

メール：o-madoguchi@birthland.co.jp

おおやの窓口コンシェルジュ

八巻　陽一

賃貸経営の差がつく、今こそ導入したい「入居者に選ばれる設備4選」を特別価格でご紹介いたします。

近年の賃貸市場では、「家賃が安い」だけでは入居者に選ばれにくくなっています。

人口減少や供給過多の影響により、設備の充実度＝物件の競争力と言っても過言ではありません。

特に最近は、内見前に、「この設備があるかどうか」、「新しくて清潔感があるか」を重視する入居

者が増えています。

そこで今回は、会員登録をしていただいた「福島のおおやさん」に向けて

✔ 導入しやすい

✔ 入居者にしっかり響く

✔ 費用対効果が高い

そんな設備をご紹介します。

空室対策のカギは「＋αの設備」

　空室が長引く一番の原因は、「他の物件と比べて決め手がない」という状態です。

築年数が経過していても、設備を一部アップデートするだけで

✔ 内見時の印象アップ

✔ 家賃下落の抑制

　✔ 早期成約

につながるケースは非常に多くあります。

今回ご提案するのは、費用を抑えつつ効果が出やすい設備です。

特価商品① 

　　　SANEIのファインバブル洗濯機用送り座水栓（Y1433T6K）

　　　洗濯でSmart | SMART FINE BUBBLE | SANEI株式会社

　　　税込本体価格7400円　限定20口　＊取付工事代別途必要となります。

浴室や洗面化粧台では増えてきていますが、今回は洗濯機用の水栓をご用意させていただきました。

目に見えない細かい泡（ファインバブル）を発生させることで、

✔ 洗浄力アップ

✔ 洗濯槽の汚れ軽減

✔ 衣類のニオイ対策

といった効果が期待できます。

入居者にとっては「洗濯物がきれいになる」、「清潔感がある設備」

という印象につながり、女性やファミリー層から特に好評です。

水栓を交換するだけなので工事も最小限。

コストを抑えながら、ワンランク上の設備としてアピールできます。

特価商品②

　　　Panasonicの宅配BOXイーコンボライト　CTN6220RB

　　　https://sumai.panasonic.jp/exterior/takuhai/combo/e-combo-light.html

　　　税込本体価格44000円　限定15基　＊取付工事代別途必要となります。

次におすすめなのが、イーコンボライトのミドルタイプ。賃貸物件における宅配ボックスは、

今や「あると嬉しい」ではなく「無いと敬遠される設備」になりつつあります。

特に

✔ 共働き世帯

✔ 単身社会人

✔ ネット通販をよく利用する入居者

 にとって、宅配ボックスは非常に重要です。

イーコンボライトミドルは、

・後付け可能

・比較的コンパクト

・コストパフォーマンスが高い

という点が魅力で、賃貸物件への導入実績も豊富です。

「不在でも荷物が受け取れる」

この安心感は、入居の決め手になりやすいポイントです。

特価商品③

　　　Panasonic　6畳用エアコン　XCS-225DFL-W

　　　XCS-225DFL-W/S 品番詳細 - Vカタ/VAソリューションカタログ - Panasonic

　　　税込本体価格46000円　限定25基　＊取付工事代別途必要となります。

 賃貸物件でトラブルになりやすい設備の代表がエアコンです。

✔ 効きが悪い

✔ 古くて音がうるさい

✔ 電気代が高い

こうした不満は、クレームや早期退去の原因になります。

6畳用エアコンは

✔ 単身向け

✔ 1K・1LDK

✔ 洋室・寝室

など、幅広い間取りで活躍します。

新しいエアコンを設置することで、

✔ 入居後の満足度向上

✔ 夏・冬の内見時の印象アップ

✔ 設備不良によるトラブル軽減

といったメリットが得られます。

特価商品④

　　　PanasonicテレビドアホンVL-SE31XL 　　

　　　テレビドアホン 1-2タイプ（電源直結式） VL-SE31XL | Panasonic

　　　税込本体価格15800円　限定45基　＊取付工事代別途必要となります。

最後は、テレビドアホンです。

防犯意識が高まる中で、来訪者の顔が見えるかどうかは非常に大きな安心材料になります。

特に

✔ 女性入居者

✔ 高齢者

✔ 単身世帯

にとって、テレビドアホンは必須設備です。

後付けもしやすく、

「防犯設備あり」として募集時のアピールにも使えます。

今回ご紹介した、この 4点は「全部まとめて導入したい」・「まずは1点だけ試したい」

といったご相談も可能です。

設備投資は“支出”ではなく“将来への仕込み”

一時的な出費ではありますが

✔ 空室期間の短縮

✔ 家賃の下落防止

✔ 長期入居の促進

といった形で、結果的に収益を守る投資になります。

「最近空室が決まりにくい」

「他物件との差別化をしたい」

そんな大家様こそ、この機会をご検討ください。

詳細や特価内容については、お気軽にコンシェルジュまでお問い合わせください！

賃貸経営を一歩前に進めるお手伝いをさせていただきます。

大家コンシエルジュ

赤井宣彦

福島で不動産投資をお考えの方や、すでに物件を所有している大家さんへ！

こんなお悩みはありませんか？

• 　①購入の相談先とリフォームの相談先がバラバラ

• 　②管理会社と修繕会社の話が噛み合わない

• 　③誰に何を相談すればいいのか分からない

• 　④将来を見据えた判断をしたいが、情報が多すぎる

　こうした皆さんの「困った」をまとめて解決したい‼
そんな想いから誕生したのが「おおやの窓口 福島」 です。

福島県内4店舗を展開する株式会社バースランドの専属コンシエルジュが

一つの窓口で提供していきます。

■ 不動産の購入

• 　収益物件の選び方が分からない方も安心

• 　資金計画から購入後の運用、最終的な出口戦略までサポート

• 　福島エリアに根差した情報提供

• 
  

■ 不動産の売却

• 　今売るべきか、持ち続けるべきかの相談

• 　収益性・税金・将来設計を踏まえた売却提案

• 　投資家目線での適正価格のご提案

• 
  

■ 賃貸管理

• 　入居者募集・家賃管理・クレーム対応

• 　「任せっぱなし」ではなく状況が見える管理

• 　大家さんに質の高いマネジメントを提供

• 
  

■ バリューアップ工事

• 　空室対策のためのリフォーム提案

• 　やりすぎない、費用対効果重視の工事

• 　リーシングと連動した実践的な改善

• 
  

ワンストップだからできる「本音の提案」

売却だけ、管理だけ、工事だけ。

それぞれの立場だけで考えると、オーナー様にとってベストではない

提案になることもあります。

「おおやの窓口 福島」では、

• 売った方がいいのか・直して貸した方がいいのか・しばらく保有した方

• がいいのかを一つの視点で総合的に判断します。

だからこそ
「今すぐ利益になる話」だけでなく
「将来のためにやらない選択」も含めたご提案が可能です。

私たちは、
　✔ 不動産を“買わせる”“売らせる”こと

　✔ 工事を“させる”こと
が目的ではありません。

大家さんが安心して判断できる環境をつくること
それが「おおやの窓口 福島」の役割です。

不動産は、「分からないまま動く」ことが一番のリスクです。

• ちょっと話を聞いてみたい

• 今後どうするか迷っている

• 他社の提案に不安がある

そんな段階でも、ぜひ気軽にご相談ください。

大家さんの判断を支える伴走パートナーとして、
「おおやの窓口 福島」はこれからも地域に根差したサポートを行っていきます。

お気軽にお越しください。

スタッフ一同