手堅く利確したい人向け・区分マンションの事例紹介
手堅く利確したい人向け・区分マンションの事例紹介
本記事では、築30年・4DK・賃料53,500円の分譲マンションを、オーナーチェンジで購入し、退去後に空室のまま売却したケースを紹介します。
◎物件の概要◎
• 間取り：4DK
• 築年数：約30年
• 賃料：53,500円／月
• 管理費：9,200円／月
• 修繕積立金：10,000円／月
• 固定資産税：60,000円／年（5,000円／月換算）
5年前に415万円で購入した時点で、すでに長期入居者が住んでおり、在室中は最低限の修繕だけで運用していました。
その結果、退去時の室内は「住めるが、全体的なリフォームは避けられない」状態だった、という前提です。
CHECK① オーナーチェンジ購入時のざっくり収支
オーナーチェンジ物件は「すぐ家賃が入る」反面、経費を差し引いた実質の数字を見ることが大切です。
• 賃料：53,500円／月 → 642,000円／年
• 購入価格：4,150,000円
表面利回り（グロス）は
• 642,000円 ÷
4,150,000円 ≒ 約15.5％
ここから、毎月の維持費を引きます。
• 管理費：9,200円／月
• 修繕積立金：10,000円／月
• 固定資産税：5,000円／月
• 合計毎月経費：24,200円／月（年間約29万円）
• 年間家賃収入：642,000円
• 年間諸経費：290,400円
• 差引き家賃収入（実質）：約351,600円／年
表面利回り15％台でも、実質は8％台というイメージです。
CHECK② 5年保有＋売却で「何年分の賃貸」に相当するか
この物件を約5年保有した場合のトータル収益を、ざっくり見てみます。
• 年間実質キャッシュフロー：約351,600円
• 5年間の実質キャッシュフロー：約175万円
（351,600円 × 5年）
売却時は、空室・現状渡しで600万円で成約したとします。
• 購入価格：415万円
• 売却価格：600万円
• 売却益（概算）：約185万円
トータル利益（概算）
• 家賃収入の実質：約175万円
• 売却益：約185万円
• 合計：約360万円前後
では、売却せずに賃貸を続けるだけで、同じ360万円を稼ごうとすると何年かかるでしょうか。
• 360万円 ÷
351,600円 ≒ 約10年
このケースでは、「5年運用＋売却」で得た利益は、「売却せずに賃貸だけで運用した約10年分」に相当します。
ここが、「出口を決めて空室時に売却する」ことの重要なポイントです。
CHECK③ 空室時に売却できることが“リスクを減らす”理由
長期入居の退去後、室内が大きく傷んでいて、フルリフォームが必要になることは珍しくありません。
このタイミングであえて改修に踏み込まず、「現状渡しで売却する」という選択肢には、次のようなメリットがあります。
• 大規模リフォーム費用の持ち出しを避けられる
• 将来の修繕リスク（設備の寿命・追加工事など）を
切り離せる
• 手元に残った資金で、次の物件にスムーズに
乗り換えられる
今回のように、「空室時・現状渡しでも買ってくれる実需の買主」がいれば、
修繕リスクを抱えたまま長期保有するのではなく、手堅く利確してポートフォリオを入れ替える一手になります。
CHECK④ もっと詳しく知りたい方へ（詳細版のご案内）
この記事は、できるだけ難しい専門用語を省き、「ざっくりイメージ」をつかんでいただくために、説明を簡略化しています。
もし、
• 「自分の条件だと、どのくらいの利回り・期間で
どれくらいの利益が見込めるのか知りたい」
• 「この事例の“詳細版（計算過程やリスクの整理を
含む長いバージョン）”も読んでみたい」
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リフォームして貸すべきか迷っている」
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おおやの窓口コンシェルジュ
八巻 陽一